En la tasación de bienes inmuebles urbanos, a diferencia de otros bienes, la ubicación es un factor de enorme gravitación para determinar el valor del mismo, dado que dos inmuebles idénticos, en ubicaciones distintas, tendrán seguramente distintos entornos.
Este aspecto puede determinar que la preferencia de la sociedad cuando demanda inmuebles, o sea, cuando compra, alquila o permuta, presiona de diversas maneras, y así pagarse precios diferentes.
Este entorno distinto, que cambia con la sociedad misma, está marcado, en gran medida, por la propia geografía natural del lugar (ríos, sierras, mares, arroyos, diferencia de nivel y tipo de tierra, etc.).
Infraestructura de obras y servicios públicos y equipamiento
Los cambios necesarios para transformar ese terreno natural y están generados en decisiones políticas, que comienzan con el trazado de calles y de dotar a una zona de obras y servicios públicos y equipamiento que en varios aspectos satisfagan las necesidades del hombre cuando vive en un entorno urbano.
La decisión de vivir en la ciudad, a diferencia de la del campo, implica ventajas y desventajas. En las ciudades se hace un uso más mezquino de la tierra y se concentra la población que requiere servicios distintos que los del hombre de campo, y también un equipamiento urbano próximo.
Los factores extrínsecos o exógenos: positivos y negativos
A estos equipamientos y servicios públicos, y a todo aquello que constituye el entorno del inmueble que estamos tasando, sin considerar a dicho inmueble, porque están fuera de él, es lo que se conoce en tasaciones como factores extrínsecos o exógenos.
Estos factores extrínsecos pueden ser positivos o negativos para la vida del hombre en la ciudad, y estos aspectos se verán reflejados en los precios, y por ende en los valores.
Factores extrínsecos positivos
Los servicios públicos que en general existen en todo sitio urbano están dados por la provisión de energía eléctrica, el tendido de la red de gas natural, agua corriente, desagües cloacales y pluviales, telefonía, etc.
Cabe mencionar que, si bien muchos de estos servicios esta “privatizados”, no dejan de ser públicos, debido a que si bien el suministro, la explotación y facturación están manejados por empresas privadas, éstas tienen un plazo establecido por contrato, que finalizado vuelve a ser de dominio público.
Otros: pavimentos, alumbrado público, etc.
En cuanto al equipamiento necesario para el desarrollo de la vida en la ciudad, encontramos, entre los más difundidos, los siguientes:
Educacional: compuesto por guardería infantiles y jardines maternales, nivel pre- escolar, instrucción primaria con las etapas locales previstas por la autoridad educativa competente, enseñanza media, terciaria, universitaria, y de distintas disciplinas no oficiales. Este equipamiento debe ser asistido por bibliotecas conexas.
Comercial: De venta de artículos de consumo diario, periódico, ocasional, ya concentrados en centros comerciales y paseos de comprar, o bien aislados.
Deportivo: Instalaciones deportivas y de educación física: clubes, sociedades de fomento, estadios, natatorios, etc.
Cultural y de esparcimiento: Salas de espectáculos: teatros, cines, confiterías bailables, museos, salones de exposiciones.
Institucional y Bancario: Palacios Municipales, delegaciones municipales, registros civiles, Organizaciones no gubernamentales, bancos, financieras, etc.
De Seguridad: Integrado por comisarías y destacamentos policiales. Bomberos, etc.
De Salud: Hospitales, salas de primeros auxilios, sanatorios, clínicas, servicios de ambulancias, etc.
Transporte Público: ferrocarriles, colectivos, subterráneos, taxímetros, etc.
Espacios Verdes: plazas, plazoletas, parques.
Accesos y vías de comunicación: Es un tema de vital importancia para la vinculación actual y el potencial desarrollo de las áreas urbanas, que está asistido por avenidas, autopistas, rutas, y sus accesos directos a centros poblados.
Factores extrínsecos negativos
Las zonas urbanas son fundamentalmente residenciales, teniendo en cuenta esta premisa es que cito los factores extrínsecos negativos más importantes.
Estos factores están originados en visuales y olores desagradables, ruidos molestos, situaciones peligrosas, contaminación ambiental, colectividades o grupos sociales que causan rechazos, zonas inundables, entre otras.
Los originados en visuales desagradables están dados por cementerios, salas velatorias, construcciones precarias o muy mal mantenidas, albergues transitorios.
Los causados por los ruidos molestos: escuelas con gran número de alumnos, lugares bailables, algunas industrias, avenidas con gran caudal de transporte público.
Las causadas por la contaminación ambiental están dadas por basurales, depósitos de sustancias toxicas no controlados, etc.
Las que se fundan en los olores desagradables: frigoríficos, curtiembres, mercados concentradores para la venta de hacienda y alimentos perecederos.
Los factores peligrosos están dados por la presencia de villas de emergencia y asentamientos de viviendas precarias. También son peligrosas algunas industrias y depósitos de explosivos.
Los originados en problemas étnicos están dados por la presencia de colectividades, con costumbres distintas a las nuestras, que causan rechazos.
Otros aspectos que hacen al estudio de los factores extrínsecos son la homogeneidad del paisaje urbano, evaluando si existe un criterio estético predominante dado, entre otras cosas, por las alturas de los edificios, la tipología constructiva, la calidad y tipo de los materiales empleados en las construcciones.
La proximidad de fuentes de trabajo próximas, más aún cuando en ciertas áreas urbanas existe una única fuente de trabajo importante, que le dan vida económica al barrio, y por ende interés en invertir en él.
También estudiar la tendencia de ese sitio urbano, ese futuro puede predecirse a través de la lectura del Código de Planeamiento Urbano local, acerca de cómo está planificándolo a través de las zonificaciones y usos predominantes, de cuál es el F.O.S y el F.O.T, si existen posibilidades de Planes rectores a nivel provincial o nacional que involucren el área.
Existe un aspecto más sofisticado para evaluar, y es el análisis de la situación actual de la o las clases sociales que habitan el barrio y la movilidad social y por ende económica que esa población tenga en un futuro inmediato.
Otra arista acerca de este tema, que también nos conduce a pronosticar tendencias en ese barrio, para lo cual debemos encontrar información estadística, es no solo pensar si la salud esta asistida, sino cuántas camas corresponden a la asistencia pública y cuantas hay provenientes de la medicina prepaga. Sobre el equipamiento educacional, cantidad de matrículas que hay en la educación pública y las que corresponden a las de gestión privada, estos datos nos permitirán pensar que cuando las necesidades básicas están satisfechas, quedará dinero para emplearlo en el mantenimiento de las construcciones, y si se trata de una población receptiva de nuevas propuestas inmobiliarias.
Otro tema vinculado a este aspecto es la posibilidad de tener fuentes de trabajo próximas, más aún cuando en ciertas áreas urbanas existe una única fuente de trabajo importante, que le dan vida económica al barrio, y por ende interés en invertir en él.